افزایش حدود ۳۰ درصدی هزینه‌های تولید مسکن، چشم‌انداز این بازار در امسال را تا حدودی مشخص می‌کند و اگر بازار‌های رقیب بر بازار مسکن تاثیر نگذارند، با توجه به توان پایین متقاضیان مصرفی رشد بالاتر از ۳۰ درصد نرخ مسکن در امسال بعید به نظر می‌رسد.
راه و مسکن
هزینه‌های ساخت‌وساز اعم از نرخ زمین، مصالح، عوارض ساختمانی، مالیات و دستمزد نسبت به سال گذشته به طور میانگین حدود ۳۰ درصد افزایش یافته است. مدیریت شهری در تهران تعرفه‌های هزینه صدور پروانه ساختمانی را مشمول ۲۰ تا ۳۰ درصد افزایش کرده است. با اینکه هزینه مربوط به عوارض ساختمانی در سال ۱۳۹۹ به طور میانگین ۴۰۰ تا ۵۰۰ هزار تومان از هزینه ساخت مسکن در تهران را به خود اختصاص می‌دهد و در مناطق شمالی شهر این عدد به حدود ۲ میلیون تومان می‌رسد، برآورد‌ها نشان می‌دهد که رشد عوارض، صرفاً یکی از عوامل تاثیر‌گذار بر نرخ نهایی ملک است و ساخت‌وساز از ناحیه دیگر مولفه‌ها نیز دچار رشد ۳۰ تا ۴۰ درصدی شده است.
سال گذشته، نحوه افزایش عوارض ساختمانی بر اساس ارزش معاملاتی املاک مطابق تورم بخش مسکن بود که توسط کمیسیونی در سازمان امور مالیاتی تعیین و در قالب دفترچه تقویم املاک منتشر می‌شد. این نوع نحوه محاسبه منجر به این شد که فرمول محاسبه چند بار در سال گذشته تغییر کند.
به همین دلیل مدیریت شهری در امسال پایه محاسباتی جدیدی برای عوارض ساخت‌وساز تعریف کرده است. مطابق این فرمول، عوارض ساختمانی بر حسب مرغوبیت مکانی محاسبه و به سازنده اعلام می‌شود. در امسال به جای محاسبه عوارض ساخت‌وساز بر مبنای نرخ منطقه ای، درجه مرغوبیت هر پارسل (تک تک املاک) برای هر ملک متناسب با کاربری آن را مبنای محاسبه عوارض ساختمانی قرار خواهد گرفت.
مولفه‌های دخیل در بخش ساخت‌وساز همواره بر نرخ مسکن تاثیر‌گذار است و بنا به گفته سازندگان در سال‌های اخیر این هزینه‌ها افزایش پیدا کرده تا جایی که رغبت سرمایه‌گذاری در بخش ساخت‌وساز را به حدود یک سوم دهه‌های قبل کاهش داده است. البته آنچه بازار مسکن را بیش از رشد هزینه‌های ساخت دچار تلاطم قیمتی می‌کند هجوم نقدینگی از سوی سرمایه‌گذاران و سفته بازان است که تاثیرگذاری آن به مراتب بیش از تورم طبیعی بخش تولید املاک است.
با این حال تاثیر فشار بر سازندگان که به شکل کاهش تولید مسکن خود را نشان می‌دهد، با فشار تقاضای مصرفی و سرمایه‌گذاری و افزایش فعالیت‌های سوداگرانه در بازار ملک همراه می‌شود که به رشد مضاعف قیمت ها می‌انجامد.
سازندگان می‌گویند در امسال هزینه‌ای که فقط دستگاه‌های خدمات‌رسان مثل شهرداری، نظام مهندسی و نهاد‌های مالیاتی از سازندگان دریافت می‌کنند هزینه تولید مسکن را متری ۷۰۰ هزار تومان افزایش می‌دهد. به این مبالغ هزینه زمین، مصالح ساختمانی و دستمزد را اضافه کنید.
در نیمه دوم سال ۱۳۹۸ نرخ آهن آلات و مصالح ساختمانی رشد قابل توجهی داشت. تنها در ماه پایانی سال گذشته فولاد با رشد نرخ مواجه بود و به حدود ۶۵۰۰ تومان در هر کیلوگرم رسید. این هزینه‌ها در نرخ تمام شده واحد‌های مسکونی در سال آینده خود را نشان می‌دهد.
